Перемены на рынке коммерческой недвижимости

12.02.2008

Перемены на рынке коммерческой недвижимости Джеффри Кокс, президент компании ASTERA:

Российская экономика является важной частью мировой экономики и поэтому не может избежать проявления мировых тенденций, таких как:

• кредитный кризис, который выражается в снижении доступности финансирования проектов, повышении кредитных ставок (до 20-25% годовых) и ужесточении условий получения денег;
• серьезное колебание курсов национальных валют (английский фунт стерлингов упал до самого низкого значения по отношению к доллару за последние два года — на 25% с начала 2008 года, курс доллара достиг по отношению к курсу йены двухлетнего максимума — с начала 2008 года вырос на 15%);
• неопределенность в отношении перспектив развития экономики и бизнеса, что приводит к отсрочке принятия решений. Результатом всего этого является тотальная переоценка всех активов: котировки нефти марки Brent с июля 2008 года, когда была зафиксирована самая высокая цена за баррель нефти, упали на 62,5% (со 147 до 55 долларов за баррель), цемент с июля 2008 года подешевел более чем на 25%, индекс Baltic Dry, отслеживающий цены на морские перевозки насыпных грузов по всему миру, упал с начала 2008 года более чем на 86%.

Российский рынок коммерческой недвижимости до начала экономических потрясений формировался под воздействием следующих факторов:

• дефицит финансовых ресурсов, земельных участков, строительных мощностей и материалов;
• высокий платежеспособный спрос, обусловленный высоким ростом ВВП и агрессивной политикой ритейлеров, боровшихся за долю рынка и нуждавшихся в большом количестве крупных объектов торговой, офисной, складской недвижимости;
• отсутствие механизма удовлетворения этого спроса путем девелопмента качественных объектов коммерческой недвижимости, что связано с административными барьерами, отсутствием свободных земельных участков, проблемами с финансированием на длительный срок;
• низкое развитие инфраструктуры, дороговизна и сложности с получением электрических мощностей, что удлиняло сроки реализации проектов и удорожало их стоимость.

Все это привело к перегреванию рынка и к тому, что соотношение цена/качество/доходность объектов коммерческой недвижимости совершенно не соответствовало общемировым стандартам. Что же происходит в настоящий момент со спросом и предложением на российском рынке коммерческой недвижимости? В связи с удорожанием кредитов многие проекты становятся убыточными и выставляются на продажу.

Происходит корректировка планов ввода новых объектов коммерческой недвижимости в связи с проблемами финансирования (перенос сроков ввода в эксплуатацию). Многие игроки рынка, которые рассматривали коммерческую недвижимость как объект спекуляций, пытаются выйти из проектов. Для многих компаний продажа недвижимости или передача ее в залог – единственный источник финансирования в настоящее время. Неопределенность на рынке приводит к приостановке развития бизнеса многих компаний, выбору тактики выжидания.

Покупательский спрос начинает меняться, и компании приступают к проведению коррекции политики своего развития. Перепозиционирование ритейлеров, в свою очередь, приводит к появлению на рынке множества объектов, не подходящих под их новые форматы. Изменяются условия заключения договоров (отказы от депозитов и страховок, появление новых механизмов начисления арендной платы (% от оборота), привязанных к уровню доходности помещения).

В результате на рынке сейчас появляются ликвидные объекты по среднерыночным ценам, которых не было в аренде и продаже более пяти лет. Наличие буфера из ликвидных объектов связано с неопределенностью. Такой объем предложения продержится максимум 3—6 месяцев, после чего рынок стабилизируется на новом ценовом уровне, и предложение ликвидных объектов опять снизится практически до нуля. Данная ситуация создает выгодные возможности для тех, кто заинтересован в развитии бизнеса, по покупке/аренде ликвидных объектов с выгодным местоположением.

Также сейчас подходящий момент для того, чтобы воспользоваться окончанием финансового года и увеличить средства для поддержания ликвидности и погашения кредитов путем продажи объектов. Текущая ситуация предоставляет прекрасные возможности для приобретения инвестиционных объектов коммерческой недвижимости, поскольку цены на нее падают. Многие игроки сейчас продают свои проекты на разных стадиях с большим дисконтом, чтобы поддержать свою ликвидность. Ряд компаний открыто объявили, что готовы покупать по низким ценам привлекательные активы.

Поэтому на рынке стоит ожидать появления новых инвестиционных фондов, в том числе иностранных, непрофильных компаний, и даже физических лиц. На фоне кризиса значительно повысится спрос на услуги оценки, экспресс-оценки, оценки активов, услуги по поиску покупателей на инвестиционные проекты и земельные участки, инвестиционный консалтинг.

Нельзя однозначно сказать, что в условиях кризиса сегмент коммерческой недвижимости в регионах более устойчив, чем в Москве. Ведь устойчивость девелопера зависит не от региона, а от его кредитной нагрузки. Если девелопер развивался за счет собственных средств и/или имеет какие-то дополнительные бизнесы, способные поддерживать ликвидность, то сейчас он имеет значительно меньше проблем, чем девелопер, развивавшийся за счет кредитов и привлечения инвестиций.

Можно говорить о том, что в регионах люди традиционно привыкли больше рассчитывать на себя и не увлекались кредитами, так что они чувствуют себя получше, чем федеральные девелоперы. Рассматривая кризис как оздоровление, можно назвать следующие благоприятные результаты его воздействия. Если речь идет о девелоперах и застройщиках, то рынок оздоровится за счет уменьшения количества игроков, появления здоровой конкуренции, уменьшения стоимости строительства.

Для потребителей/арендаторов благоприятными результатами станут снижение арендных ставок, более гибкая арендная политика, более продуманные концепции объектов. От количества объектов мы наконец действительно перейдем к качеству.

Ланецкий Андрей Александрович, руководитель коммерческого отдела ООО ИСК «Сота»:

В первом полугодии 2008 года цены на коммерческую недвижимость ощутимо подрастали, а интерес покупателей был стабильно высоким. Во второй половине года, несмотря на известные экономические сложности, именно в сегменте коммерческой недвижимости снижение деловой активности ощущается в меньшей степени.

В краткосрочной перспективе, то есть до конца этого года и в начале следующего, мы прогнозируем некоторое снижение цен при продаже коммерческих объектов, что, безусловно, предоставляет определенные возможности потенциальным покупателям.

В то же время арендные ставки в магазинах, офисах, складских помещениях, на наш взгляд, останутся на сегодняшнем уровне. Что касается земельных участков, то интерес к ним не снизился, но покупательская способность девелоперов существенно подорвана. В связи с недоступностью кредитных ресурсов сегодня почти не осталось компаний, готовых реализовывать крупные проекты.

Таким образом, возможность приобретения перспективных земельных участков в городе по заоблачным докризисным ценам в нынешней ситуации маловероятна. Какие новые возможности открывает сложившаяся финансовая ситуация для воронежских девелоперов? Во-первых, замедление продаж и коррекция цен всегда несут в себе хороший потенциал для выгодных приобретений.

Во-вторых, в сегодняшней финансовой ситуации наиболее перспективными являются девелоперские проекты, завязанные на те сегменты рынка, где не успел наступить кризис перепроизводства, где спрос и платежеспособность потенциальных покупателей еще очевидны. Речь идет, в первую очередь, о загородном коттеджном строительстве, основанном на четко продуманной прогрессивной концепции.

А если добавить сюда долгожданное снижение себестоимости строительных материалов, то перспективы данного направления представляются весьма реальными.

Живоглотов Виталий Петрович, начальник отдела коммерческой недвижимости агентства Цитадель:

2008 год был переломным для рынка коммерческой недвижимости города Воронежа.

Если сделки не прошли в первой половине года, во втором полугодии они поломались и отложились. В основном, по причине изменения ситуации у покупателей. Общее ощущение всех наших специалистов — покупатели в основном умерли.

Это ощущение основано на реальной практике: изменении внутрифирменной ситуации, резком сокращении финансирования развития и инвестиционных проектов, сокращении персонала, задействованного по этим направлениям, — вот реалии сегодняшнего дня для крупных организаций и больших инвестиционных проектов. По нашим наблюдениям, в сегменте коммерческой недвижимости сегодня спрос сильно сдулся, реальным сегментом можно назвать сделки по купле-продаже объектов стоимостью до 20 млн. рублей с ориентацией, в основном, на местного, воронежского потребителя.

По аренде также наблюдается корректировка в сторону понижения площади объектов и арендных ставок. В воронежских риэлторских конторах, имеющих достаточно большой опыт работы на рынке недвижимости, в данный момент упор делается на работу от покупателя в выше обозначенном сегменте. Динамика цен в ближайшей перспективе представляется не однозначной. Общий тренд, связанный с понижением спроса, — плавное снижение цен.

Но одновременно с этой тенденцией мы наблюдаем сегментирование рынка и различную динамику по каждому сегменту. Хотелось бы выделить сегмент торговой недвижимости, а именно встроенно—пристроенные помещения в торговых коридорах: проспект Революции, улицы Плехановская, Кирова и сопоставимые с ними.

В данном сегменте устойчивый спрос существовал, существует и будет существовать. Невзирая на кризис. Для воронежских девелоперов нынешняя ситуация открывает очень широкие перспективы, но далеко не для всех. Данный посыл касается организаций, вступивших в кризис с существенным финансовым заделом в виде денежных средств, причем собственных, а не кредитных.

Это позволит им закончить начатое до кризиса строительство без оглядки на существующий неудовлетворительный спрос со стороны покупателей, а также в период спада подготовить хороший задел на ближайшую перспективу. Ведь кризис не будет длиться вечно, а хороший земельный участок или объект под реконструкцию сейчас или немного позднее можно приобрести по очень интересной цене — были бы живые деньги.

Романов Максим Александрович, управляющий партнер Воронежской региональной девелоперской компании:

Нельзя сказать, что сегмент коммерческой недвижимости в регионах более устойчив, чем в Москве. Рынок столицы, на мой взгляд, несмотря на очень быстрые темпы, все же развивался более концептуально правильно. В то время как в регионах только ленивый не пытался построить торговый или бизнес-центр. Если брать в качестве примера Воронеж, можно сказать, что сегодня в городе достаточно торговых центров, представляющих из себя просто коробочку, в которой есть электричество, охрана и кое-какая управляющая компания.

Эти объекты в большинстве своем строились потому, что этот бизнес считался доходным. Все видели, как Россия за несколько лет из полуразрушенного универмага превратилась в достойный торговый центр с максимально правильной (насколько это было возможно сделать из постройки 80-х годов) концепцией. Как следствие, появились бизнесмены, которые думали, что любой построенный торговый центр окупится за пару лет и будет приносить сверхприбыли.

Конечно же, это оказалось далеко не так. Все сказанное выше можно отнести и к бизнес-центрам, и к складским комплексам. Именно поэтому, когда будут введены в эксплуатацию все заявленные концептуальные ТЦ, девелопментом которых занимаются по-настоящему профессиональные команды, все центрики, появившиеся по-принципу лишь бы построить, будут чувствовать себя не очень хорошо.

И в Москве, и в регионах начинается время борьбы концепций и правильного управления, а не только локации — было бы место хорошее, а все остальное приложится. На мой взгляд, сегодня, в сфере коммерческой недвижимости не существует низкорискованных проектов. Все, даже самые концептуально правильные объекты, имеют и риски остаться без достаточного финансирования со стороны банков, и строительные риски, связанные со сроками сдачи объекта — очень многие генподрядчики также испытывают финансовые трудности.

Велики и риски по невыходу на запланированные арендные сборы: большинство арендаторов, прикрываясь кризисом, пытаются изменить в свою пользу арендные договоры. А это, в свою очередь, отрицательно скажется на сроках окупаемости проектов. Достаточно и других коммерческих рисков. Большинство проектов, которые сегодня находятся на стадии котлована, будет заморожено, кроме того, по многим из них будет пересматриваться концепция строительства.

Кризис, о котором так много говорят сегодня, — это замечательная возможность немного остановиться и подумать о наиболее правильном развитии бизнеса. Наша компания осуществляет несколько проектов в области жилищной застройки и складского строительства. Из них ряд объектов находится в стадии котлована, нами принято решение временно остановить эти проекты.

По ряду проектов пересмотрим концепцию, по некоторым будем привлекать партнеров на содевелопмент, потому что при нынешних сложностях с получением финансирования самостоятельно реализовывать все проекты будет непросто. Сегодня для Воронежа, впрочем, как и для всей России, актуально антикризисное управление не только в сфере коммерческой недвижимости, но и во всех отраслях бизнеса.

В сложившейся достаточно непростой экономической ситуации, приходится задуматься не столько о развитии компании, сколько об удержании бизнеса в целом, чтобы после окончания этого периода остаться на плаву и быть готовым к быстрому старту. Наверное, одной из первых заповедей финансиста является стремление не увеличивать доходы, а максимально сокращать издержки.

Уменьшение внереализационных и коммерческих расходов дает гораздо больший эффект, чем увеличение товарооборота компании. В первую очередь антикризисный управляющий должен оценить все издержки компании, максимально отказавшись от роскоши, к которой так привыкли многие бизнесмены.

К сожалению, приходится прибегать и к непопулярным методам, таким как сокращение штата сотрудников, отказ от шикарного представительского офиса и огромного количества представительских расходов. Одна из основных задач, которая стоит перед антикризисным управляющим, — оценка финансового состояния бизнеса в целом. Важно отказаться от непрофильных направлений деятельности, а также провести реструктуризацию всех бизнес-направлений, в том числе кадровых, что позволит сконцентрироваться на работе в условиях кризиса. На самом деле, так называемой универсальной пилюли нет.

Главное, чтобы владелец бизнеса был готов к действиям и решениям, которые совершаются антикризисным управляющим, даже несмотря на то, что они могут быть непопулярными. И чтобы решения эти принимались оперативно и коллегиально.

Ценных Елена Александровна, директор ООО Воронежская Девелоперская Компания:

Несомненно, для Воронежского рынка, как и для российского в целом, 2008 год (а особенно его вторая половина) стал в определенном смысле переломным — заставил некоторых девелоперов приостановить строительство или отказаться от реализации своих проектов. Причем эта тенденция наблюдалась во всех секторах недвижимости — и жилой, и офисной, и торговой. Те компании, которые продолжают начатые ранее проекты, были вынуждены более пристально оценить и оптимизировать их экономические параметры, более тщательно подойти или даже частично пересмотреть концепции проектов.

За 2008 год в городе не было введено в эксплуатацию крупных объектов торговой недвижимости — фактически все торговые центры, введенные в этом году, представляют собой якорного операторапищевика и небольшую торговую галерею сопутствующих товаров. Это ТЦ Перекресток на ул. Космонавтов, ТЦ Вестер на месте кинотеатра Дружба и ТЦ Европа на ул. Вл. Невского. То есть в 2008 году город насыщался микрорайонными торговыми центрами, ориентированными на ежедневные покупки.

И в этом плане год не стал для Воронежа годом-открытием, как, например 2007, когда был запущен крупнейший торгово-развлекательный центр Московский проспект, или 2006, когда был открыт ряд торговых центров, начавших формирование рынка торговой недвижимости города (ТЦ Армада, ТЦ Солнечный рай и другие).

Еще недавно количество заявленных проектов торговых центров по Воронежу исчислялось десятками, а реализация их всех не только практически насытила бы рынок, но и привела бы к значительному его перенасыщению и связанным с ним проблемами. И в этой ситуации кризис выполняет санирующую функцию — не будут реализованы заведомо слабые проекты, свои планы по входу в город скорректируют федеральные девелоперы, еще недавно готовые возвести сразу несколько крупных объектов. В первой половине 2009 года стоит ждать открытия специализированного ТЦ Твой дом и ТРЦ Максимир в левобережной части города.

В конце 2009—2010 гг. будут введены в эксплуатацию ТЦ Международный, ТЦ Арена. И, конечно, отдельное событие для региона — открытие первого суперрегионального Сити-парка Град (общей площадью более 200 000 кв.м), входящего в первую десятку крупнейших торговых объектов России. Финансирование и строительство объектов с профессиональной концепцией и выгодной локацией, несомненно, будет продолжаться, и они будут реализованы. Сегодня крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ, продолжают финансирование по уже открытым кредитным линиям.

Речь идет о проектах, реализация которых уже начата и находится в активной стадии (ведется строительство). Получить же проектное финансирование сегодня в сложившихся экономических условиях практически невозможно. Так, банки сейчас минимизируют свои риски путем выдачи краткосрочных кредитов по высоким процентным ставкам, а такая схема абсолютно неприемлема для создания крупных объектов недвижимости.

Что же касается средних и небольших банков, то проекты, которые они финансировали, уже заморожены и даже частично выставлены на продажу. Вышеупомянутые проекты — это те, которые на определенном этапе закончат формирование рынка торговой недвижимости Воронежа. По нашей оценке, емкость рынка торговых площадей города (как и других городов-миллионников) находится примерно на уровне 900—1000 кв.м на тысячу человек, учитывая все форматы торговли. Реализация вышеупомянутых проектов (с учетом уже существующих) позволит достичь подобного уровня обеспеченности (в том числе около 600 кв.м на тысячу человек в торговых центрах различных форматов), закрыв, таким образом, потребности рынка в перспективе до 2015—2016 гг. Мы не прогнозируем значительного снижения арендных ставок в секторе торговой недвижимости в ближайшее время.

Неправильно полагать, что кризис превратит рынок торговой недвижимости в рынок ритейлера, то есть арендатора: сокращение объемов предложения, связанное с невводом многих торговых объектов, сохранит дефицит качественных площадей и удержит арендные ставки от падения. Это так называемые рыночные причины. Кроме того, для снижения арендных ставок нет и экономических причин.

Стоимость девелоперских проектов никаким образом не снизилась, а в некоторых случаях и возросла, в частности, из-за роста ставок по банковским кредитам. Более того, девелоперы, значительно снижая ставки под давлением ритейлеров, ставят под угрозу концепции и качество своих торговых объектов. В итоге пострадают обе стороны. Очень важно обратить внимание на то, что реальное снижение ждет те объекты (это относится и к торговой, и к офисной недвижимости), ставки по которым изначально были завышены и не соответствовали рынку.

Тем не менее, понимая проблемы, которые сегодня испытывают операторы розничной торговли, собственники объектов готовы сделать шаг навстречу в виде краткосрочной коррекции арендных ставок. По нашим прогнозам, ситуация на рынке через 1,5—2 года стабилизируется и спрос на торговые площади возрастет.

А так как при этом предложение будет ограничено, арендные ставки продолжат свой рост, и произойдет выравнивание рынка. Что касается наших проектов (Сити-парк Град, ТРЦ Максимир) находящихся в настоящее время в стадии активного брокериджа, то мы не отмечаем снижения спроса ни со стороны международных и федеральных, ни со стороны местных ритейлеров.

Это подтверждает высокую востребованность рынком качественных торговых объектов, вне зависимости от общих кризисных настроений. Хотелось бы сказать, что финансовый кризис — это не только стагнация рынка, но и, прежде всего, новые возможности для профессиональных и сильных компаний. В кризисный период слабые игроки уйдут, а сильные увеличат свою долю рынка. Что в итоге позволит таким компаниям занять лидирующие позиции в отрасли и задать новый вектор развития.

Читать в формате *.pdf